shvetsovmn (shvetsovmn) wrote,
shvetsovmn
shvetsovmn

Category:

Как мы покупали квартиру

Disclaimer

Данная статья является мнением автора, все решения по покупке квартиры, использованию риэлторов, выбору объекта и т.п. Вы принимаете исключительно самостоятельно. Автор не несет ответственности за Ваши собственные решения. Цель статьи – дать описание процесса покупки квартиры на собственном примере. Все, что описано в статье – личный опыт автора.

Предисловие

Мониторить рынок квартир в Москве мы начали не менее 2 лет назад, чтобы представлять цены, количество и качество предложений, а также, чтобы подготовиться к покупке квартиры финансово и морально.

Ипотека

Учитывая, что в Москве мы живем в съемной квартире (платим за нее ежемесячную арендную плату), а также то, что доход семьи не позволяет купить квартиру без заемных денег, мы взяли ипотеку в Газпромбанке (в рублях, на 20 лет, с фиксированным ежемесячным платежом). Сразу скажу, что Газпромбанк не является образцом оперативности в работе (например, заявка рассматривалась месяц), но условия предлагает вполне отличные (на осень-зиму 2011 года), плюс он серьезно относится к объекту сделки, накладывая дополнительные ограничения (этим отсекаются заведомо плохие варианты).

Требования к ипотечной программе были такие:


  • Серьезный банк из лидеров рынка

  • Кредит в рублях

  • Фиксированная ставка

  • Возможность досрочного погашения без штрафов

  • Адекватный кредитный договор

  • Приемлемая ставка по кредиту

  • Отсутствие дополнительных комиссий и сборов, делающих ставку кредита невыгодной

Рассматривались банки:


  • Дельтакредит (отказались в процессе общения с менеджером банка, нам не понравились некоторые условия, в целом банк оставил приятное впечатление)

  • Сбербанк (отказались после рассмотрения ставок по кредитам, они высоковаты, на наш взгляд)

  • Нордеа (отказались после рассмотрения информации на сайте)

  • Газпромбанк (выбрали его, как вариант, наиболее полно нас удовлетворяющий, хотя в начале общения не обошлось без неприятных моментов, результатом которых стала моя жалоба на работу колл-центра банка).

Выбор квартиры

В качестве основных критериев искомой квартиры мы выделили следующие:


  • 2-х комнатная квартира от 50 кв.м.

  • Север или северо-восток Москвы (нравится этот район)

  • Шаговая доступность от метро

  • Дом более 9 этажей

  • Панель

  • Не первый и не последний этаж

  • Высота потолков 2,6 м и выше

  • Окна во двор или на неоживленную улицу

  • Приемлемое состояние квартиры (чтобы можно было заехать в квартиру быстро)

  • Наличие тамбура

  • Наличие балкона

  • Наличие в районе инфраструктуры для маленьких детей

  • Минимальная площадь кухни 7 м.

  • Отражение квартиры в договоре купли-продажи по полной стоимости

  • Изолированные комнаты

  • Наличие бесплатных парковочных мест во дворе

  • Изолированный санузел

  • Жесткое ограничение сверху по цене

  • Возможность покупки в ипотеку

  • И ряд более мелких и менее существенных требований

Поиск квартиры мы начали в феврале 2012, чтобы успеть до выборов Президента РФ, так как на рынке было опасение, что после выборов могут произойти существенные изменения (изменений в итоге не произошло, но и до выборов купить квартиру мы не успели J ). Прозвонили не более 20 вариантов, просмотрели 4 варианта, из которых были готовы купить 2. В первом случае нам устроили торги и цена квартиры существенно выросла по сравнению с заявленной в предложении, и нам она (квартира) не досталась. Во втором случае мы получили небольшую скидку и ударили по рукам. Отмечу, что почти все наши пожелания/требования (весьма скромные, надо сказать, в виду не самых больших в мире доходов J ) мы смогли выполнить.

Финансовые расходы на покупку квартиры:


  • Оценка квартиры: до 5000 р

  • Расходы на банковскую ячейку: до 3000 р

  • Расходы на регистрацию сделки: до 4000 р (по факту 2000 р, другие 2000 р добавились из-за риэлтора продавца)

  • Оплата самой квартиры

  • Оплата нотариальных согласий супруги на покупку квартиры и передачу квартиры в залог: 2000 р

  • Затраты на получение необходимых справок для банка: 3000 р

  • Страхование жизни, собственности, титула: 19690 р (Уралсиб)

Затраты времени:


  • 30 ноября 2011 года были поданы документы на ипотеку

  • 30 декабря 2011 года банк дал положительный ответ по ипотеке

  • 20 марта 2012 внесен задаток за квартиру

  • 5 мая 2012 заключен договор купли-продажи

  • 22 мая 2012 договор зарегистрирован в ФРС

  • 11 июня 2012 приемка квартиры (передача от продавца нам)

Нужен ли риэлтор?

По собственному опыту поиска подходящего варианта квартиры мы поняли, что риэлтор совершенно не нужен, его объем работ и важность сильно преувеличены, а стоимость завышена (стоимость услуг риэлтора составляет не менее 150000 рублей в Москве, обычно она привязывается к стоимости квартиры, например, 1,5-3%, но не менее 150000 рублей).

Вот что о своих услугах говорят риэлторы:


  • Они представляют какие-то собственные базы квартир;

  • Они проводят за Вас предварительную работу по прозвону и фильтрации интересных вариантов;

  • Они присутствуют на показах;

  • Они торгуются с продавцом;

  • Они помогают проверить юридическую чистоту квартиры;

  • Они имеют информацию обо всех этапах сделки и т.п.;

  • Помогают заключать сделку (вносят аванс).

На деле:


  • Никаких дополнительных баз квартир у них нет, если речь идет о вторичном рынке жилья (уникальные предложения у них могут быть по первичному рынку). 99% вариантов в Москве есть на cian.ru или sob.ru;

  • Сложность предварительной работы с продавцом завышена: торг уместен всегда;

  • Их присутствие на показе не несет никакой дополнительной ценности, более того, они начинают прессовать и пытаются убедить тебя в том, что эта квартира – именно  то, что нужно;

  • Часто они малограмотны, непрофессиональны и иногда вредны, большинство не владеет даже терминами, самыми простыми положениями Гражданского кодекса и т.п.;

  • Проверить квартиру можно собственными силами гораздо дешевле и надежнее, так как это делается достаточно стандартно с помощью выписки из ЕГРП и проверки хозяина на вменяемость, отсутствие судимых родственников, детей, не участвовавших в приватизации т.п.

Вывод: риэлторы нужен, если нет желания заниматься вопросами покупки квартиры самостоятельно либо если нет понимания всех процедур. В противном случае – без него вполне можно обойтись.

Рекомендации покупателям:


  • При передаче задатка оформляйте предварительный договор купли-продажи с ценой квартиры и прописывайте, что это именно задаток или аванс, а не плата за услуги агента продавца. В этом случае у продавца не будет возможности увильнуть от заключения сделки без потерь, а Ваш задаток/аванс не останется у продавца или его агента. Смело отказывайтесь от шаблонов договора, которые Вам предложит продавец или его агент.

  • В договоре купли-продажи предусматривайте штрафные санкции, если бывший хозяин квартиры тянет с выездом из нее или не подписывает акт приема-передачи квартиры.

  • По возможности не вступайте в альтернативные сделки, отдавайте приоритет сделкам по свободной продаже, так как это уменьшает количество факторов, из-за которых Ваша сделка может не состояться либо сильно затянуться.

  • Не вовлекайтесь в торги по квартире, если Вы уже подтвердили готовность платить столько, сколько просит продавец.

  • Не верьте продавцу и его риэлтору, что на квартиру стоит очередь из покупателей – это, скорее всего, уловка, чтобы не дать скидку или повысить цену. Профессиональные риэлторы пользуются этой уловкой очень умело.

  • Постарайтесь получить контакты продавца при просмотре, например, для того, чтобы задать ему дополнительные вопросы о квартире, сделке.

  • Не вступайте в сделку, когда квартира в документах отражается по неполной стоимости. Это потенциальный риск быть обманутым при расторжении сделки.

  • Не доверяйте сильно риэлтору продавца, часто они доносят неверную, неполную, искаженную информацию. Их информацию проверяйте.

  • Не вступайте в сделку, если у Вас есть хотя бы малейшие сомнения в честности продавца, риэлтора и т.п. По словам риэлторов, большое количество квартир на рынке юридически нечисты, так как их хозяева, например, стоят на учете в ПНД или являются алкоголиками.

  • Договаривайтесь заранее о том, как будут делиться расходы на сделку – это поможет сэкономить средства.

  • Договаривайтесь заранее о том, в каком виде продается квартира (с мебелью, с каким-то необходимым ремонтом и т.п.).

Как регистрировать сделку в ФРС?

Риэлтор продавца настаивал на том, чтобы мы обратились к профессиональному регистратору, который за 10-15 тыс. рублей готов составить договор купли-продажи и гарантированно зарегистрировать сделку в ФРС к нужному сроку. Мы решили сделать это самостоятельно, так как у моей супруги имелся опыт регистрации подобных сделок на одной из прежних работ. Регистрация не вызвала никаких сложностей, кроме заминки из-за риэлтора продавца, что привело к потере 5 дней и 2000 р. Никаких очередей не было, ФРС нас зарегистрировала молодцом J

Тем не менее, обращаться к регистратору можно, если нет желания и знаний процесса регистрации. Они всю работу по сдаче и получению документов берут на себя (естественно, никаких письменных гарантийных обязательств на себя не возьмут при этом).

На всякий случай привожу примерный список документов, необходимых для регистрации обычной сделки купли-продажи с использованием кредитных средств в городе Москва (список уточняйте, вдруг, что забыл уже):


  • Паспорт продавца (подается лично или по доверенности)

  • Паспорт покупателя (подается лично или по доверенности)

  • Нотариальное согласие супруги продавца на продажу квартиры (1 экз+копия)

  • Нотариальное согласие супруги покупателя на покупку квартиры (1 экз+копия)

  • Нотариальное согласие супруги покупателя на передачу квартиры в залог банку (1 экз+копия)

  • Кредитный договор с банком (обязательно с графиком платежей) (2 экз+копия)

  • Закладная (2 экз+копия)

  • Учредительные документы банка (1 экз)

  • Доверенность лица, подписавшего кредитный договора со стороны банка (1 экз)

  • Договор купли-продажи (3 экз)

  • Документы на квартиру (правоустанавливающие документы, выписка из ЕГРП, выписка из домовой книги, экспликация с поэтажным планом+копии).

  • Отчет об оценке квартиры (1 экз+копия)

  • Квитанция об оплате госпошлины за регистрацию договора купли-продажи на 1000 р (+копия)

  • Квитанция об оплате госпошлины за регистрацию перехода права собственности на 1000 р (+копия)

Заключение

Покупка квартиры занимает много времени и требует много усилий, но без этого не получится купить тот объект, где Вам будет комфортно жить долгие годы. Поэтому обращайте внимание на все аспекты сделки или наймите профессионалов. И опять – Ваше решение – Ваша личная ответственность J Успехов J
Tags: квартирный вопрос, неформат
Subscribe

  • Post a new comment

    Error

    default userpic

    Your IP address will be recorded 

    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 3 comments